Nove nuovi progetti per i centri commerciali in Italia: un mercato in fase di maturità

Il business dei centri commerciali in Italia si sta evolvendo, confermando le caratteristiche di un mercato maturo. Per il triennio 2026-2028, sono in programma nove progetti significativi, che includono quattro nuove aperture a Cantù (Co), Torino, Brescia nel 2027 e Messina nel 2028. Inoltre, sono previsti cinque ampliamenti, tra cui quelli di Shopville Le Gru e Romagna Shopping Valley. Se tutti i progetti venissero completati, lo stock totale di centri commerciali aumenterebbe al massimo dello 0,4%.

Attualmente, in Italia sono attivi 1.006 centri commerciali, con un incremento dello 0,5% rispetto ai 1.001 del 2025. Nel corso dell’ultimo anno, sono stati inaugurati importanti strutture come il Waterfront Mall di Genova, il Fass Shopping Centre di Elmas, con una superficie lorda affittabile di 52.800 mq, e la Galleria Porta Vittoria di Milano. L’Iper Tosano di Brescia ha riaperto dopo un’importante riqualificazione, mentre si registra una sola chiusura, in linea con un ritmo costante di 2-4 aperture all’anno, mantenendo un saldo positivo.

Le tendenze attuali mostrano che gli investimenti si concentrano maggiormente sulla riqualificazione delle strutture esistenti piuttosto che su nuove realizzazioni. Dal 2021, sono stati effettuati 13 interventi sull’esistente, tra ampliamenti e riaperture. Il tasso di vacancy si mantiene su livelli fisiologici nei centri premium, oscillando tra il 3,1% e il 5,2%. Tuttavia, sale all’8,3% nei centri provinciali e raggiunge il 15% nei centri locali analizzati.

Un dato interessante è che il 67% dei centri commerciali ha più di vent’anni, con un’età media di 24 anni, una quota simile a quella della Germania, che si attesta al 64%. Sono stati analizzati anche i bacini di utenza e i tempi di permanenza dei visitatori: i factory outlet attraggono il 70% dei clienti entro un raggio di 43 km, con una permanenza mediana di 77 minuti. I centri commerciali, invece, raggiungono la stessa quota entro 17 km, con una permanenza di 56 minuti, mentre i retail park, entro 19 km, registrano visite più mirate della durata di 46 minuti. Negli ultimi tre anni, la permanenza media è aumentata di 4,5 minuti, con un incremento in 7 centri su 10.

Mario Resca, presidente di Confimprese, ha commentato: «I dati della ricerca Reno confermano che il mercato dei centri commerciali in Italia ha raggiunto una fase di maturità e solidità. In questo contesto, il valore non si misura più nella quantità delle nuove aperture, ma nella capacità di valorizzare il patrimonio esistente. La crescita dei tempi di permanenza, la stabilità dei canoni e i bassi livelli di vacancy nei centri più performanti confermano, inoltre, la centralità dei centri commerciali come luoghi di aggregazione, consumo ed esperienza per milioni di persone». Gian Enrico Buso, managing partner di Reno, ha aggiunto: «Il retail real estate italiano è un settore maturo e la maturità non rappresenta un limite: è la condizione di un mercato in grado di crescere senza espandersi. Il nostro stock ha la stessa anzianità di quello tedesco, ma in Germania è stato avviato un ampio programma di modernizzazione. La sfida del prossimo decennio non riguarda dove costruire, ma che cosa riqualificare».